경매 용어 정리(3)

(34) 제시외 건물

포함, 미포함이 있는데 해당 경매물건이 소개(지번 ***, 물건 **)되고, 물건 이외에 소개되는 물건(제시외 건물)이다.

 

일반 주택에 별도의 화장실, 창고, 옥탑방 등이 해당될 수 있다.

 

(35) 배당요구

강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법으로 민법, 상법 등에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자나 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자가 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있다.

 

배당요구종기까지 배당요구를 해야 하며, 이때까지 요구하지 않으면 매각대금으로부터 배당받을 수 없고, 그 후 배당을 받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없다.

 

(36) 채권계산서

채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출해야 한다.

채권자가 계산서를 제출하지 아니한 경우 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산하게 되며, 배당요구의 종기 이후에는 채권액을 보충 할 수 없게 된다.

 

(37) 기일입찰

경매매각방법의 하나로 정해진 매각기일에 출석하여 입찰표와 매수신청보증을 제출하는 방식으로 진행하는 경매방식을 말한다.

 

매수희망자로 하여금 입찰가격을 기재한 입찰표를 제출하게 하고 개찰을 하여 최고액의 입찰가격을 기재한 입찰자를 최고가매수신고인을 정하게 된다.

 

또한 기간입찰은 기일입찰과 달리 1주일 이상 1개월 이하의 범위 안에서 입찰기간을 정하여 원거리에 거주자도 등기우편의 방법을 통해 입찰에 참여할 수 있도록 하는 방법도 있지만, 대부분의 법원에서는 기일입찰만 진행하고 있다.

 

(38) 매각기일

경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 장소 등을 매각기일 14일 전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있다.

매각기일이 잡히면 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여 불이익이 없도록 하고 있다.

 

(39) 차순위매수신고

최고가 입찰자 이외의 입찰자 중 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있다.

차순위 입찰 신고를 하게 되면 매수인이 낙찰대금을 납부하기 전까지 보증금을 반환받지 못한다.

 

최고가 입찰자에 국한된 사유로 낙찰이 불허되거나 낙찰이 허가되더라도 그가 낙찰대금을 납부하지 아니할 경우 다시 입찰을 실시하지 않고 바로 차순위입찰 신고인에게 낙찰을 허가하므로 유리할 수도 있지만, 실무에서는 많이 하지 않는다.

 

(40) 매각결정기일

입찰을 한 법정에서 최고가 입찰자에 대하여 낙찰허가 여부를 결정하는 날로 입찰법정에서 선고한 후 법원 게시판에 공고만 할 뿐 매수인 채권자 채무자 기타 이해관계인에게 개별적 통고는 하지 않으며 통상 경매기일로부터 7일 이내에 결정한다.

 

낙찰허가 결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인(매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등)이 항고하지 않으면 낙찰허가 결정이 확정된다.

 

이후 매수인은 법원이 통지하는 대금납부기일에 낙찰대금을 납부해야 하고 대금납부기일은 통상 낙찰허가 결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다.

 

(41) 농지취득자격증명(농취증)

농지를 취득하고자 하는 자가 필수로 발급 받아야 하는 서류로, 경매의 경우 농지를 취득한 자가 법원에서 발급해준 ‘최고가매수인’ 증명서를 가지고 농지 소재지의 읍면동 주민센터에 가서 신청하면 된다.

 

처리기간은 접수일로부터 4일이내지만 경우에 따라서는 당일 발급도 가능하다.

 

경매에서는 매각결정을 위한 필수 제출서류이므로, 발급받지 못할 경우 입찰보증금이 몰수될 수도 있기 때문에 입찰 전 확인이 필요하다.

 

1,000m2 미만 농지의 경우 농지취득자격증명신청서만 작성하면 되고, 1,000㎡ 이상 농지의 경우 추가적으로 농업경영계획서도 작성해야 한다.

 

(42) 즉시항고

법원의 결정이나 명령에 대한 불복, 부동산 경매 절차에 있어서 경락허가 결정에 대한 항고를 하면 집행정지의 효력을 가지며 결정이 확정될 때까지는 대금의 지급이나 배당기일 또는 신경매 기일이 중지된다.

 

채무자나 소유자가 한 항고가 기각된 때는 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 전액 몰수하여 배당할 금액에 포함하게 되고, 그 외의 사람이 제기한 항고가 기각된 때에는 보증으로 제공된 금원의 범위 내에서 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 법정이자를 물게 되고, 나머지는 돌려받게 된다.

 

(43) 소유권이전등기촉탁

소유권이전등기는 매매, 상속, 증여 등에 의하여 유상 또는 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것으로 부동산 등기사항증명서상에 이 내용을 기입하는 것이다.

 

촉탁이란 어떤 일을 남에게 부탁하여 대신 처리하게 하는 것으로 최고가매수인이 되어 잔금을 납부하게 되면, 해당 담당 경매계에서

소유권 이전등기를 직권으로 등기소에 촉탁해 준다.

 

경매에서는 매수인이 대금을 완납하면 매각부동산의 소유권을 취득하게 되는 것이므로, 집행법원은 매수인이 등기비용을 부담하고 등기촉탁 신청을 하면 매수인을 위하여 소유권이전등기를 대신 해주게 되고, 각종 말소등기 내역을 작성하면 매수인에게 인수되지 않는 권리를 등기관에게 말소하도록 촉탁하는 절차이다.

 

(44) 배당

매각대금으로 각 채권자를 만족시킬 수 없는 경우에 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나누어주는 절차이며 법에 명시된 순서에 대해 배당 받게 된다.

 

이를 위하여 집행법원은 배당기일 전에 배당표를 미리 작성하여 이해관계인과 배당요구한 채권자에게 열람시켜 의견을 듣고, 정정할 것이 있으면 수정하여 배당표를 완성한 후, 배당기일에 확정하게 된다.

 

(45) 상계

채권자와 채무자가 서로 같은 종류의 채권 채무를 가지고 있을 경우에 그 채권과 채무의 같은 액수를 서로 없애 버리기 위한 한쪽의 의사 표시이다.

 

경매에서는 채권자가 동시에 매수인이 되는 경우가 있는데, 채권자는 매각대금을 상계 방식으로 지급하고 싶으면 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 위와 같은 상계를 하겠음을 신고해야 하고 배당기일에 매각대금에서 배당받아야 할 금액을 제외한 금액을 납부하면 된다.

 

그러나 채권자가 배당받을 금액에 대하여 다른 이해관계인으로부터 이의가 있는 경우 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 납부해야만 한다.

 

(46) 배당이의

배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 채권의 순위에 대하여 이의를 할 수 있다.

 

이의를 제기한 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 1주일 내에 집행법원에 대하여 소제기증명을 제출하면 그 금원에 대하여는

지급을 보류하고 공탁을 하게 된다.

 

이의제기 채권자가 그 증명 없이 기간을 도과하면 이의에도 불구하고

배당금을 지급되게 된다.

 

(47) 명도

점유인을 퇴거시키고 거기에 있는 동산을 철거한 후에 인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태이다.

 

(48) 부동산인도명령

부동산인도명령을 신청할 수 있는 자는 낙찰인과 낙찰인의 상속인 등 일반 승계인에 한하며 경락대금이 완납되었으면 소유권 이전등기가 되지 않았어도

인도명령을 신청할 수 있다.

 

인도명령신청은 경락대금을 완납한 경락인에게 부여된 집행법상의 권리이므로 경락인의 경락 부동산을 제3자에게 양도하였다하더라도 경락인만이

인도명령을 구할 수 있는 권리가 있다.

 

종전 소유자가 인도명령에 기한 인도를 거부하는 경우에는 경락인은 법원으로 부터 송달 받은 인도명령 정본과 송달증명서를 집행관에게 제출하여

집행을 위임하여 처리할 수 있다.

 

(49) 강제집행

강제집행은 채권자의 신청에 의하여, 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력에 의하여 강제적으로 실현하는 법적절차이다.

 

강제집행을 하기 위해서는 집행권원이 있어야 하며, 이를 위해서는 집행사실을 기재한 공증을 받거나 지급명령, 조정, 화해 등을 통해 판결이나 동일한 효력을 받아야 한다.

 

경매에서는 인도명령을 통해 그 효력을 인정받으며, 인도가 용이하지 않을 시

집행까지 진행하는 경우가 있다.

 

(50) 유체동산경매

유체동산의 집행은 채권자가 집행관에게 서면으로 신청함으로써 개시가 되는데, 집행을 하려면 집행력 있는 정본이 필요하다.

 

집행관이 압류를 실시한 후 압류물을 경매의 방법으로 현금화하는 절차로,

호가경매가 일반적이다.

 

호가경매는 미리 정한 장소에서 집행관이 매각조건을 정하여 이를 고지하고, 매각할 압류물에 대하여 매수의 신청을 알린 후, 입찰자가 있으면 매각대금과 맞바꾸어 매각물을 매수인에게 인도함으로써 종결하는 것이다.

 

호가경매기일에서 매수가 허가된 때에는 그 기일이 마감되기 전에 매각대금을 지급해야 하고, 지급이 완료되면 매각물을 매수인에게 인도하게 된다.